杭州办公地变酒店公寓

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  在杭州,开发商最喜欢拿的是宅地,但这并不等于办公、商贸等地块没有人感兴趣,因为同样有可做的文章。记者联合浙江中原市场研究部对2004年12月至2006年12月间,杭州公开出让的46宗办公用地进行了调查,发现有21宗最终都以酒店式公寓,或者以酒店式公寓结合办公楼、酒店等城市综合体的形态亮相,涉及的建筑面积约有165.14万平方米。 

  办公用地,为何要开发成酒店式公寓?其实,这在业内也已是公开的秘密,是开发商为了迎合市场需求在打规划设计上的“擦边球”。 

  45%的公建用地,被开发商“动了手术”    

  今年2月,钱江新城的钱塘航空大厦开盘销售,两幢楼中一幢是精装修酒店式公寓。当记者找到该地块的历史资料时,发现该地块在2007年出让时,地块性质是商业金融业用地。当年该项目开工时声势很大,号称要建一个以引进中外航空企业入驻为特点的5A生态节能型超高层甲级国际标准写字楼,成为区域“航空港”。有人说,如果开发商当初没有这样一个唬人的名头,也许不会在钱江新城这么好的地段,以2508元/平方米这么便宜的价格拿下该地。 

  考虑到项目的上市周期,记者选择了2004年12月至2006年12月出让的地块进行调查。在这期间,杭州共出让了46宗公建用地,土地用途大致有三类,分别是办公金融业用地、商业办公用地、科研用地。 

  不过,这些地块上市后,其名字看上去就不像写字楼,如杭政储出[2006]61地块上开发的钱龙名汇公馆、杭政储出[2006]59地块上开发的柏悦轩,再比如风尚蓝湾、创佳尚筑、西溪天堂等。 

  实际上,这些项目在规划定位上打的是“擦边球”:拿出全部或部分办公用地做酒店式公寓。这样和单纯的写字楼相比,其客户群不知要广多少,当然售价也不知要高多少。据记者统计,这46宗办公用地出让后,其中21宗最后“变脸”或部分“变脸”成酒店式公寓。 

  建酒店式公寓,图的是卖个好价钱 
  
在杭州,写字楼开发一直不受开发商喜爱,主要原因是写字楼很难在杭州卖个好价格,对地段的要求又相对苛刻。而酒店式公寓就不同了。“酒店式公寓一般面积都在50平方米以下,被视同为小面积的住宅,因为市场供应稀缺而受到一些年轻购房者的追捧。最关键的是,酒店式公寓拿的是写字楼的土地价,而卖的却是接近于住宅的价格。”一位开发商对记者说。 

  以城北酒店式公寓项目易构街区为例。该项目2004年底拿的地,当时楼面地价为1773元/平方米,地块性质为商业金融业用地、服务性用地。记者通过查询透明售房网发现,该项目申领预售证的名为“易构大厦”,而实际推广名为“易构街区”,2007年7月开盘,整个项目共规划为两幢酒店式公寓,目前628套房源已售出595套,已售均价为8909元/平方米。 

  而与该项目相隔不远的方正·信步闲庭是个纯住宅项目。地块性质为住宅用地设配套公建,2004年8月底拿的地,楼面地价为2278元/平方米。该楼盘2007年5月和2007年8月分两次开盘,121套房源基本售完,成交均价为8558元/平方米。 

  从这两个项目比较可看出,假如不算商铺部分,以公建取得的易构街区比以住宅取得的信步闲庭利润还要高。 

  在这21宗酒店式公寓的开发中还可以看出,越是在住宅能卖出高价的区域如市中心等热门地段,写字楼地块开发成酒店式公寓的概率越高。 

  钱江新城某项目今年9月份将上市。据开发商介绍,13万平方米的项目由三部分构成:5.6万平方米的写字楼、3万平方米的酒店还有4.8万平方米的酒店式公寓。“二期之所以安排部分酒店式公寓是因为项目内有酒店的规划,同时写字楼供应在该区域已趋于饱和,而酒店式公寓未必卖得比写字楼贵,但会比写字楼好卖。”相关负责人告诉记者。 

  酒店式公寓钻了规划空子 

  “市面上的酒店式公寓多数都是违规建设的。”杭州市规划局建筑管理处处长胡彬这样告诉记者。 

  据胡彬介绍,真正能通过规划审批的酒店式公寓都是综合用地兼容住宅的用地性质。而市面上较常见的40年产权酒店式公寓几乎都是综合用地性质,它们在报批时走的都是“酒店式写字楼”的途径,也就是带卫生间的写字楼。 

  记者调查发现,这种“违规”报批非常容易操作:虽说按酒店式写字楼报批,但除了不能通煤气,这种“公寓”的面积、水电入户、配套方面在规划设计要求上和住宅没什么两样,很容易混淆。 

  尽管政府部门认为是违规的,但还是有大量的项目在钻着这样的空子。一家在2008年拿了城西某公建用地的开发商告诉记者,这块地他们准备建成“类排屋”,以独立办公楼审批,但实际建成排屋。听了真是让人瞠目。 

  事实上,如果要杜绝此类现象,需严格规划要求,南京的做法也许值得参考。2010年1月1日起实施的《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》首次明确要求,酒店式公寓外形要和住宅区别开来。该《规定》要求,在商业办公用地上建设的酒店式公寓有五大限制:其建设比例原则上在旧区不得超过20%,在新区不得超过35%;层高一般不得超过4.8米;建筑单体平面一般采用通廊式布局,不得按单元式住宅套型设计;阳台不得外挑,并采用封闭式;单套建筑面积一般不得大于100平方米。 

  如何杜绝开发商打“擦边球”,这对相关部门是个挑战。 

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